Wer eine Immobilie kauft und vermietet, hat steuerlich gesehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zusätzlich gilt beim Erwerb und Wiederverkauf einer Immobilie die sogenannte Spekulationssteuer. Das bedeutet: Wer eine Immobilie kauft, vermietet und innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, muss den Gewinn versteuern (Veräußerungsgewinn).

Wer hingegen eine Immobilie kauft und selbst nutzt, muss im Fall eines Verkaufs den Gewinn nicht versteuern. Eine Eigennutzung führt also nicht zur Spekulationssteuer.

 

Kurzzeitige Vermietung nach langjähriger Eigennutzung

Was passiert jetzt, wenn eine Immobilie erworben wird, über lange Jahre selbst genutzt, dann kurzzeitig vermietet wird und im Anschluss verkauft? Und das innerhalb der 10-Jahresfrist?

Das Finanzgericht Stuttgart hat dazu eine wichtige Entscheidung gefällt (Urteil vom 07.12.2018, 13 K 289/17). Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und bis April 2014 selbst genutzt. Zwischen Mai und Dezember 2014 vermietete er die Wohnung – und verkaufte sie mit notariellem Kaufvertrag am 17.12.2014.

Das zuständige Finanzamt forderte daraufhin eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns, der rund 45.000.- EUR betrug. Dagegen wehrte sich der Kläger.

 

Veräußerungsgewinn?

Dem stimmte das FG Stuttgart zu. Denn laut FG fordere EStG § 23, Absatz 1, Satz 1, Nr. 1, Satz 3, 2. Alternative keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung. Im Gegensatz zur 1. Alternative. Laut FG genügt “eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren”.

Konkreter: Es genüge ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über 3 Kalenderjahre erstreckt. Ergo muss nur das mittlere Jahr vollständig selbst genutzt worden sein. Für diese Auslegung spreche im Übrigen auch, dass der Gesetzgeber eine “ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Aufgabe des Wohnsitzes vermeiden” wolle (z.B. wegen Wohnungswechsel).

Diesem Zweck widerspreche es grundlegend, nur auf Grund einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zum Veräußerungszeitpunkt, den Gewinn zu besteuern.

Das Finanzamt legte eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil beim BFH ein (IX B 28/19). Das Urteil ist also noch nicht rechtskräftig.

 

Autor: Ralf Eisenmenger, Dipl.-Betriebswirt (FH), Steuerberater

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