Wer Immobilien vermietet hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft, ist dies ein privates Veräußerungsgeschäft, das gemäß § 23 EStG steuerpflichtig ist. Der Gewinn aus der Veräußerung unterliegt der Einkommensteuer.

Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie hingegen kann unabhängig von einer Mindesthaltedauer steuerfrei verkauft werden. Hier liegt keine sogenannte “Spekulationssteuer” vor. Was passiert nun bei der Veräußerung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie, wenn sich darin ein häusliches Arbeitszimmer befindet, für das möglicherweise Werbungskosten oder Betriebsausgaben angesetzt werden können?

Arbeitszimmer selbstständiges Wirtschaftsgut?

Bisher behandelte das Finanzamt ein Arbeitszimmer eben aufgrund der ansetzbaren Werbungskosten oder Betriebsausgaben als eigenständiges Wirtschaftsgut. Daher wurde ein Verkauf als Veräußerungsgeschäft gewertet – und unterlag damit der Einkommensteuer gemäß o.g. § 23 EStG.

In einem aktuellen Urteil hat das Finanzgericht Köln nun anders entschieden (20.03.2018, 8 K 1160/15). Entgegen der bisherigen Praxis stellt danach ein Arbeitszimmer im privaten Wohneigentum kein selbständiges Wirtschaftsgut dar.

Verkauf Arbeitszimmer steuerfrei

Damit führt der Verkauf des Arbeitszimmers im Zuge des Verkaufs des selbstgenutzten Wohneigentums nicht zu einer anteiligen Besteuerung des Veräußerungsgewinns.

Das Finanzgericht begründet dies mit dem Wertungswiderspruch zum eigentlich generellen Abzugsverbot von Werbungskosten oder Betriebsausgaben bei einem häuslichen Arbeitszimmer. Denn der Gesetzgeber lässt die Abzüge nur unter ganz bestimmten Ausnahmen und Bedingungen zu.

Aus Sicht des Finanzamtes ist diese Entscheidung nicht angemessen. Es bleibt bei seiner Argumentation des eigenständigen Wirtschaftsgutes. Darum ist gegen dieses Urteil ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhägig (IX R 11/18).

Autor: Ralf Eisenmenger, Dipl.-Betriebswirt (FH), Steuerberater

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Verkauf Arbeitszimmer: Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?