In der Einkommenssteuer können zur Senkung der Steuerlast bei der Einkommenssteuererklärung Werbungskosten geltend gemacht werden. Je nach Einkunftsart sind dafür bestimmte Werbungskosten zulässig.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind dies beispielsweise Zinsaufwendungen. Oder auch andere Kosten, die bei dem Kauf einer Wohnung, die vermietet wird, entstehen.

 

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf

In einem Fall vor dem Finanzgericht Bremen ging es um die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung, die an die Bank bezahlt werden musste, weil eine Wohnung verkauft wurde, als Werbungskosten bei einer anderen Wohnung angesetzt werden können, wenn die Finanzmittel, die durch den Verkauf eingenommen wurden, für den Kauf dieser anderen Wohnung verwendet wurden.

Konkret: Ein Ehepaar war im Besitz mehrer Wohnungen und verkaufte eine davon. Bezahlte an die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung und nutzte die Einnahmen, um eine andere vermietete Wohnung zu finanzieren. Die Kosten, die das Paar an die Bank zahlen musste, da das Darlehen vor Ende der Laufzeit aufgelöst wurde, wurden von dem Ehepaar als Werbungskosten geltend gemacht. Denn die Entschädigung an die Bank entspricht den Zinsen, die die Bank nicht mehr einnehmen kann – eben durch vorzeitige Auflösung des Darlehens.

 

Ankauf und Verkauf gehören nicht zusammen

Das FG stimmte dem nicht zu. Da die Vorfälligkeitsentschädigung direkt mit dem Verkauf der Wohnung zusammenhängt. Nicht mit dem Ankauf der anderen Wohnung. Und da der Erlös für die Wohnung nicht versteuert werden musste, sind auch die Kosten nicht steuerbar.

Also sind Ankauf und Verkauf zwei verschiedene Dinge, die nicht miteinander verrechnet werden können. Die Intention, die Wohnung zu verkaufen, um eine andere Wohnung zu kaufen, ändert daran nichts.

 

Autor: Stefanie Schilling, Steuerberaterin

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